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住宅ローンの初期費用 保証料ってなに?

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こんにちは。

ハウスドゥ!イオンタウン守谷店です。

 

今朝の通勤電車では、初々しい新入社員らしき方を何人もお見かけしました。

私にもそんな頃があったんだろうなぁ・・・と思いつつ。

 

さて本日は、住宅ローンのイニシャルコストのお話。

中でも「分かりにくさナンバーワン」との呼び声高い「保証料」についてお話します。

 

保証料ってなに???

昨日の住宅購入の諸費用の記事でも触れましたが、住宅ローンでは、多くの金融機関が信用保証会社と保証契約を結ぶことを義務付けています。

これは、融資をする金融機関が「借りた本人が払えなくなって貸し倒れが発生した」などのリスクを回避するために、保証会社に料金を支払って連帯保証人の代わりの役割をしてもらう趣旨の制度とご理解ください。

 

費用は金融機関によっても、借り方によっても大きく異なります。

通常ですと、35年の住宅ローンで借入額100万円当たり2万円ちょっとくらい。35年・3000万円の住宅ローンを契約するならば、60数万円程度の費用が必要となります。

ですがこれ、あくまでも目安。というより一例。

一概には言えません。

 

なぜなら保証料とは、見ず知らずの会社に「連帯保証人の代わり」の役割をしてもらうための費用ですから、「ご本人が支払えなくなるリスクの大きさ」や、「実際に支払えなくなったとして、回収が困難かどうか」などの要素によって総合的に金額が判断されます。

 

例えば、ご年収に対して借入をする金額が大きくて「ご本人が支払えなくなるリスクが高い」と判断されたり、住宅の価格にプラスして多くの諸費用を借りたことで「万が一の時に住宅を売却しても回収できないかもしれない」と判断された場合など、保証料が高くなる可能性があります。

もっと言えば、これらのリスクの大きさによって融資の可否、つまり「住宅ローンの審査が通るかどうか」も判断されます。

住宅ローンの審査とイコールだと考えていただいて構いません。

 

もちろん保証会社を使っていない金融機関もありますし、そこでの融資の可否は銀行そのものが判断しますが、メガバンクや地方銀行などの多くは保証会社を使う仕組みが一般的。

そういった金融機関では、「住宅ローンの審査とは、最終的には保証会社の審査」なんです。

銀行の審査と言いますが、本当は保証会社の審査だと覚えておいてください。

 

保証会社は連帯保証人の代わりですから、万が一ローンの返済が滞った場合には保証会社が代わりに弁済することになるのですが、ここで注意しなければならないのは「お借り入れをしたご本人が返済をしなくてよくなるわけではない」ということ。

つまり、保証会社がご本人の代わりに支払うわけですから、「銀行からの借り入れ」が「保証会社からの借り入れ」に移行するだけ、と考えればわかりやすいでしょう。

 

保証料無料はお得なの?

最近は、「保証料がかかりません」という住宅ローン商品のPRをよく目にします。

これはつまり、「保証会社を使いません」と同義。

この場合、連帯保証人を付けることを義務付けている銀行もあれば、保証の類を一切使わない金融機関もあります。

 

先ほど、「3000万円の住宅ローンを契約するならば、60数万円程度の費用が目安」という例を挙げたように、住宅を購入する際の費用の中でも比較的重いコストとなる保証料ですから、これが無料となればかなり負担が軽くなりそうな気がします。

ですが実際のところ、保証料無料を謳っている金融機関の中でも、「保証料は掛からないけど、事務手数料の名目で同等の費用が発生する」という金融機関もある(というより少なくない)ので注意が必要です。

通常、3万円~5万円程度の事務手数料が60万円、70万円になるのですから、実際の初期費用はほとんど変わらない、といったケースもしばしば見受けられます。

 

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローンの事務手数料は2.16%。

保証料0円と記載していますが、必要な初期費用だけに目を向ければ、他の金融機関と比較して特段有利というわけではありません。

※ここで「有利ではない」と言っているのは初期費用だけに着目して、ということですよ。

手厚い団体信用生命保険や国内最低水準と言っていい金利など、特に物件価格の20%以上の自己資金をお持ちの方には非常にメリットのある住宅ローン商品です。

お間違いなく。

 

これに対し、同じネット銀行でも楽天銀行の住宅ローンは保証料無料の上、事務手数料の上限は32万4000円。

つまり1500万円以上のお借り入れでは、ほかの金融機関より初期費用を抑えることが可能になる可能性が高いです。

 

保証料が無料で、その代わり同等の事務手数料が掛かる金融機関で気を付けなければならないのがもう一点。

保証料は「万が一住宅ローンが返せなくなった場合のリスクを負うことの対価」ですから、借入年数や借入額によって額が変わります。

ですから、「大きな額を繰り上げ返済して残りの返済期間を短縮した」なんて時には、保証料が返ってくる場合もあります。

ですが、保証料ではなく事務手数料という名目であれば、例え大きな額の繰り上げ返済をしても、返ってくるものではありません。

つまり、将来的に借り換えを考えた際にコストが高くなる可能性がある、ということを頭に入れておいてください。

 

かなり難しいお話になってしまいましたが、保証料や事務手数料など、金利以外のコストを比較してみることも、かしこい住宅ローン選びのコツと言えます。

 

ハウスドゥ!では、お客様のライフスタイルにあったお住まいの提案はもちろん、無理をしない、損をしない賢い買い方、賢い借り方をご提案しています。

 

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